Die Büroarbeitswelt ist im Wandel. Erst das durch die Pandemie verstärkt auftretende Homeoffice und hybride Arbeitskonzepte, dann zunehmende Konkurrenz durch KI, nunmehr wirtschaftliche Verlangsamung mit rezessiven Tendenzen in Deutschland, die Flächenbedarfe erneut auf den Prüfstand stellen. Besitzer von Büroimmobilien sind wahrlich nicht zu beneiden. Sie befinden sich immer öfters in einem „war for tenant“. Und über allem schwebt auch noch das unsägliche ESG-Schwert, das die Immobilienwerte alter Bürokästen wie Eis in der Sonne schmilzen lässt. Kommt dann noch eine mittelmäßige Lage, gar in einem monofunktionalem Quartier oder einem Industriegebiet ohne Anschluss an den öffentlichen Nahverkehr hinzu, kann man das Objekt allmählich komplett abschreiben. Auf der anderen Seite explodieren förmlich die Büromieten für moderne, energieeffiziente und flexibel gestaltbare Flächen in sehr guten (Innenstadt-) Lagen. Denn hiervon gibt es schlicht zu wenig und die Nachfrage ist extrem hoch. Heutzutage sind viele (Groß-) Unternehmen von ihren Statuten und internen Vorgaben bzw. Nachhaltigkeitsstrategien angehalten, nur noch energieeffiziente Büroimmobilien anzumieten. Und diese Entwicklung treibt die Preise weiter. Über die Jahre wurden zu lange mit dem Altbestand gearbeitet, bis die Nachhaltigkeitswelle auch den gewerblichen Immobiliensektor erfasste und nunmehr kostenmäßig bedroht. Bei Neubauquoten von nur etwas mehr als 1% altern die Bürobestände in den deutschen Top-7-Standorten tendenziell immer weiter. In München sind 56 % und in Hamburg und Berlin 57 % der Büroflächen älter als 30 Jahre. In den TOP 7 Märkten entsprechen 62 % nicht den heutigen Anforderungen. Energetisch hochwertige Objekte bleiben damit insgesamt knapp. Gemäß einer Studie von Prof. Steffen Metzner, Head of Research der Empira Group, steht ein enormer Sanierungsbedarf in der EU an, da aktuell drei Viertel aller Gebäude als energetisch ineffizient gelten. Und Energieeffizienz ist zu einem zentralen Kriterium bei der Anmietung von Büroflächen geworden. Weniger nachhaltige Gebäude haben eine kürzere Restnutzungsdauer und höhere Risiken, was niedrigere Multiplikatoren zur Folge hat und den Ertragswert negativ beeinflusst. In den Top-7-Metropolen in Deutschland sind zudem nur ein kleiner Teil der Büroimmobilien zertifiziert. In Stuttgart liegt der Anteil bei niedrigen 7% und in Frankfurt immerhin bei 22%. Die Empira Group erwartet, dass viele der noch zu zertifizierenden Gebäude vorher umfangreich energetisch saniert werden müssen. Etliche Eigentümer wird dies finanziell überfordern. Kommen sie dem aber nicht nach, drohen Vermietungsrisiken und, im schlimmsten Fall, das Vorgehen in Großbritannien zeigt es, Vermietungsverbote. Auf Büroimmobilieneigentümer kommen schwere Zeiten zu. Die Phase des reinen Verwaltens und der zinsinduzierten Wertsteigerungsspekulation sind vorbei. Wer Objekte jetzt nicht energetisch sanieren und am Markt repositionieren kann, wird böse Überraschungen erleben. Die Zeit der Büroimmobilienglücksritter ist vorbei; es schlägt die Stunde erfahrener Marktteilnehmer und Macher.
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