DER Minenräumer im Sachwert- und Finanzmarkt

Bittersüßes Bewertungsgift

Der Zinsanstieg diesseits wie jenseits des Atlantiks hat für sehr starke Bremsspuren in der Immobilienwirtschaft gesorgt. Gerade jüngere Marktteilnehmer, die nur Niedrigst- und Negativzinsen kennen gelernt haben, reiben sich bis heute verwundert die Augen. Ein Piecks mit der FED- oder EZB-Zinsnadel zeigt aber sehr schnell, dass sie nicht träumen. Allenfalls Alpträume vor lauter Insolvenzmeldungen haben. Ganz allmählich beginnt sich der Markt wieder zu finden, auch wenn dieser Prozess noch eine ganze Weile benötigen wird. Einige Immobilieneigentümer realisieren langsam, dass sie einer frenetischen Immobilienbewertungsspirale aufgesessen sind, die sich zwischenzeitlich in die andere Richtung geschraubt hat. In Europa und insbesondere in Deutschland hat man für Objekte oft das 30-fache und mehr der Jahresnettokaltmiete auf den Tisch gelegt. Da #lsisachwertanalyse exponentielle Wachstums- und Bewertungskurven schon immer ein Dorn im Auge waren, hält sich das Mitleid über derartige Immobilienkäufer, die die Finanzmathematik aushebeln wollten, in Grenzen. Was sich nicht in Grenzen halten wird, sind die Abschreibungsbedarfe, die etliche noch gerne verdrängen. Einige Offene Immobilienfonds haben bereits gezeigt, wie ein Blutbad in der Immobilienbilanz aussehen kann. Das süße Gift der Bewertung schmeckt immer bitterer. Allzu viele hatten sich daran gewöhnt. Und viele wird noch so richtig der Schlag treffen, wenn das Thema der Anschlussfinanzierung auftaucht. Das werden dann keine Alpträume mehr, sondern schlaflose Nächte. Auch in den USA gingen die Bewertungsmultiplikatoren in den letzten Jahren nach oben, aber bei weitem nicht in diesem ungesunden Ausmaß wie in Europa. Am amerikanischen Immobilienmarkt möchte man immer auch gute Renditen erwirtschaften und nicht nur Geld parken. Daher verbieten sich exorbitante Einkaufsfaktoren und unrealistische Miet- und Objektwachstumsszenarien. Wer jetzt Cash hat, der kann sich, in Europa wie in den USA, gute Immobiliensubstanz meist unter Marktwert einverleiben. Denn aktuell diktiert der Käufer die Konditionen. Zudem wollen einige Immobilienbesitzer Anschlussfinanzierungsrisiken oder Auseinandersetzungen mit der Hausbank um Nachbesicherung bei gesunkenen Objektbewertungen vermeiden. Es bedarf einiges an Mut und Disziplin, diese Einkaufschancen auch zu ergreifen. Der Anbieter TSO jedenfalls bringt diese Disziplin mit. Für die aktuelle semiprofessionelle Vermögensanlage TSO RE Opportunity II, LP konnten neben drei Grundstücken für Projektentwicklungen von Selbstlagerzentren (historische Renditen zwischen 18 bis 47 % p.a.) eine absolute Trophy-Immobilie in der Metropolregion Atlanta für 25 % der aktuellen Gebäudewiederherstellungskosten angebunden werden. Und 40 % Leerstandsflächen, die man in den USA im Übrigen nicht mitbezahlt, bieten großes Vermietungspotenzial. Eine Garantie für den Erfolg ist das alles nicht. Aber: der Einkauf legt die Basis für zukünftige Gewinne. Bewertungsexzesse werden hier nicht mitgemacht. Und für jüngere Marktteilnehmer könnten sich mit diesem Produkt die Alpträume wieder in sanftere Träume verwandeln.

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