Die EZB-Zinserhöhungspolitik hat maßgeblich zum Ende des deutschen Wohnimmobilienbooms, der im europäischen Vergleich auch von Nachholeffekten gekennzeichnet gewesen ist, beigetragen. Mit eines der Auslöser und Treiber der Leitzinserhöhungen war der Überfall auf die Ukraine. Die drastische Verteuerung von Energie, Lebensmitteln und Rohstoffen (Baumaterialien), deren Güterherkunft vielfach in Russland belegen ist, haben, mangels kurzfristiger Alternativen und Substitutionsmöglichkeiten, zu einem drastischen Anstieg der Inflation geführt. Damit wurde die EZB regelrecht in Zugzwang gesetzt und musste von ihrem inoffiziellen Auftrag der europäischen Staatsfinanzierung wie auch der Stabilisierung des Eurowährungsraumes zwischenzeitlich abrücken. Das zaudernde Verhalten der Notenbanker und ihrer wieder einmal verfehlten Prognosen zur Inflationshöhe und ihrer Dauer, über die #lsisachwertanalyse bereits vor einem halben Jahr an dieser Stelle kritisch berichtet hatte, sorgten für verhältnismäßig drastische Zinsschritte. Viele eigenheimerwerbenden Familien, aber auch Investoren sind mit der neuen Lage schlichtweg überfordert. Kaufabstinez ist die Folge. Das Transaktionsvolumen im Wohnimmobilienbereich ist gemäß Research von BNP Paribas im Vergleich zu 2021 um 74 % eingebrochen und im gewerblichen Bereich ist es im Vergleich der Schlussquartale 2022 zu 2021 um rund 50 % gesunken. Mangels Nachfrage ist ein erster Preisrückgang an den A-Standorten nicht verwunderlich. Ein übermäßiger Preiseinbruch ist allerdings nicht zu erwarten. Das hängt auch damit zusammen, dass in Folge der Materialpreissteigerungen Bauen wesentlich teurer geworden ist und Neubauprojekte aufgeschoben oder ganz aufgehoben worden sind und damit neues Angebot nicht geschaffen wird. Damit hilft dieser Effekt auch bei der Marktstabilisierung. Denn der jährliche Neubau- und Ersatzbedarf wird auf 400.000 Einheiten geschätzt. Für das Jahr 2022 werden allerdings nur 250.000 Einheiten fertiggestellt. Auf Grund der aktuellen Marktbedingungen wird auch mit reduzierten Fertigstellungszahlen für die kommenden zwei Jahre gerechnet. Da Deutschland -politisch gewollt- immer mehr zu einem internationalen Flüchtlingslager avanciert, hält der Zustrom in das Land weiter an. Die Marke von 84 Millionen Einwohner wurde überschritten und damit alle Demoskopen Lügen gestraft. Immobilien im mittleren und unteren Preissegment sind, strukturell bedingt, politisch- und verwaltungsseitig induzierte Mangelware. Die Preisstabilität gilt dabei nicht für das oberste 10 % der Immobilien; deren Zukunft ist weiter ungewiss. Gründe hierfür sind massive Standortverschlechterung Deutschlands und ein unübersehbarer Brain Drain. Allerdings hat das Ende billigen russischen Gases zu einer Neubewertung von nicht energieeffizienten Bestandswohnungen geführt. Insbesondere an C- und D-Standorten oder in ländlichen Regionen sind Preisabschläge von bis zu 50 % festzustellen. Auch wenn sich der Westen vermeintlich als überlegen glaubt, so ist vielen doch nicht bewusst, dass der russische Angriffskrieg erhebliche Auswirkungen insbesondere auf Westeuropa hat und das seit 2010 begonnene deutsche Immobilienmärchen zum Platzen gebracht hat.
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