Der deutsche Immobilienmarkt schießt 2021 auch weiter durch die Decke. Fraglich ist, wie lange diese Entwicklung noch anhalten wird?! Immer noch werden die seit Jahren verschleppten Baugenehmigungen und Baulandausweisungen abgearbeitet. Die anvisiert und notwendigen 400.000 Wohnungsfertigstellung pro Jahr wurden seit rund 15 Jahren nicht mehr erreicht. Weiterhin ist Deutschland von zwei Migrationswellen (Flüchtlingskrise und Ukrainekrieg) überrascht und überrollt worden; das heitzt den Druck im Kessel weiter an und unterstützt die Wohnimmobiliennachfrage.Irgendwann wird diese aber auch wieder entweichen und die Leute erkennen, dass Deutschland doch nicht das Land ist, in dem Milch und Honig fließen. Ineffiziente Verwaltung, mangelnde Digitalisierung, marode Infrastruktur, Überregulierung, Bürokratie, wettertechnisch im Nachteil gegenüber Südländern, genauso wie bei der Lebenskultur, um nur einige Punkte zu nennen, können einen Zustrom auch ganz schnell ins Gegenteil verkehren, vor allem wenn sich gute Alternativen auftun. Und was passiert dann mit den Immobilienpreisen? Der Brain Drain ist aktuell bereits im Gange wie auch verstärkte Abwanderungsbewegungen unzufriedener Menschen. Und 21 Millionen Rentner würden wahrscheinlich auch lieber am Goldstrand von Bulgarien mit deutlich geringeren Lebenshaltungskosten liegen, als im nassen Deutschland, bei dem mittlerweile jeder Tankstopp in die Privatinsolvenz führen könnte.Auf der Finanzierungsseite sehen wir seit Anfang 2022 deutlich ansteigende Kreditzinsen. Sollte dieser Trend anhalten und gar die EZB die Zinsen erhöhen, auch um der seit Jahren tatenlos zugesehen Vermögenspreisinflation endlich einmal entgegen zu wirken, werden so manche Immobilienträume zerplatzen. Steigende Zinsen bedeuten aber auch höhere Abdiskontierungsfaktoren und damit sinkende Bewertungen gerade von Zinshäusern. Der Gegenwind wird auf jeden Fall rauer.Corona hat uns gezeigt, wie schnell sich ein sicher geglaubtes Shopping Center oder eine vermeintlich grandiose 1A-Fussgängerlage ins Gegenteil verkehren können. Daher ist es ratsam immer zu beachten, dass ein Trend auch einmal brechen kann; in jedem Segment! Die ZBI nach den von uns frühzeitig analysierten und eingetretenen Friktionen sowie den zu verzeichnenden Turbulenzen in der Bewirtschaftung der Fonds, verbunden mit massiven Ausschüttungsreduzierungen, noch auf Platz 1 in der Servicequalität im Ranking von Fonds professionell zu nominieren, schlägt einem glatt den Boden aus. Die Anlegerkommunikation reduzierte sich in den letzten Monaten auf inhaltsloses juristisches Geschwafel ohne substanzielle Erklärungsansätze, warum trotz eines boomenden Immobilienmarktes die Ergebnisse augenblicklich sogar hinter denen offener Immobilienfonds zurückbleiben. Die Stimmung in einigen ZBI Fonds ist derart angespannt, dass etliche Anleger nicht mehr bereit sind, vollständig einzuzahlen. Stattdessen hat die ZBI gedroht, einstweilen gegen einzahlungsunwillige Anleger anwaltlich vorzugehen, was die ganze Situation weiter verschärfen wird. Wenn Fonds professionell dies als Servicequalität definiert, liegen Sie richtig. Dies mag allerdings stark bezweifelt werden. Weiterhin wenig befriedigend gelöst, obwohl Bemühungen mittlerweile erkennbar sind, sind die immer noch schwelende Einkaufsproblematik und die Stabilisierung des stark gebeutelten Einkaufsteams. Auch mit dem sinnvollen Leverage-Einsatz scheint die ZBI ihre Probleme zu haben. Und auch bei der Objektverwaltung erblickt man Verbesserungspotenzial. Platz 1 hat man in keinem dieser Bereiche verdient. Das LSI Management Rating für die ZBI trägt daher seit Monaten aus belegbaren Gründen nur noch die Note „Befriedigend“. Eine Rating- und Notenvergabe sollte meiner Meinung nach immer auf Grund einer kritischen Grundhaltung zustande kommen. Und dies vermisse ich aktuell…
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